Mit einer Analyse ungeahntes Potenzial (s)einer Liegenschaft erkennen

von Jan Christmann, Immobilienökonom (IRE/BS) sowie Inhaber der Engel & Völkers Büros in Chur und Davos

Beinahe jedes Grundstück oder Gebäude birgt ungenutztes Potenzial, welches sichtbar gemacht werden sollte. Dadurch findet es in einem zukünftigen Verkaufspreis auch Aufnahme. Eine konsequente Ausnutzung der jeweiligen Bau- und Zonenordnung bildet dabei die Basis. Dies in Kombination mit verschiedenen Markt- und Analysedaten. Es soll möglichst ein Angebot geschaffen werden, welches am Immobilienmarkt die bestmögliche Nachfrage findet. Zentral sind dabei folgende Tätigkeiten:

• Prüfung der baurechtlichen Situation (Grundbuchauszug, Bauordnung, Zonenplan, Gefahrenkarte)
• Marktanalysen (Nachfrage, Preise, Risiken)
• Machbarkeitsstudien
• Kosten- und Ertragsrechnungen
• Bauanfrage, -eingabe/-bewilligung

Die wichtigen Faktoren beachten

Natürlich ist bei einer Potenzialanalyse ebenfalls der Zustand der Bausubstanz zu prüfen – ob und inwieweit diese einer Sanierung noch standhält. Zahlreiche ältere Liegenschaften verfügen noch über genügend Substanz, dass sich darin  wohnen lässt. Mit altrechtlichen Liegenschaften geht zudem einher, dass sie oftmals über einen grosszügigen Umschwung verfügen, was zusätzliche Wohnqualität verspricht.
Auf der anderen Seite haben in den vergangenen Jahrzehnten zahlreiche Gemeinden ihre Bau- und Zonenordnung angepasst. Dabei wurde teilweise auch die Ausnützungsziffer erhöht. Diese definiert letztlich, wie viel Bruttogeschossfläche (BGF) im Verhältnis zur Grundstücksfläche gebaut werden darf. So lässt sich leicht feststellen, ob die mögliche BGF auf einer bestehenden Parzelle schon ausgenutzt wurde, oder ob noch Potenzial brachliegt und anstelle eines Einfamilienhauses mit Garten auch der Bau eines kleinen Mehrfamilienhauses möglich wäre. Dabei spielen die Grenzabstände eine zentrale Rolle, denn nicht immer verlaufen Grundstücksgrenzen parallel. Somit lässt sich der Footprint eines möglichen Ersatzbaus problemlos ins Grundstück einfügen. Hier kann unter Umständen eine bestehende Fassade miteinbezogen werden, um eine maximale Fläche zu erreichen.
Eine Bauordnung lässt unter Umständen auch eine prozentuale Gratisnutzung zusätzlicher Attikageschosse zu, was den Baukörper in seinem äusseren Erscheinungsbild beeinflussen kann. Generell können Aufstockungen wie auch Anbauten, sofern bewilligungsfähig, mehr Wohnraum schaffen. Ein regelmässiger Austausch mit den Behörden kann hilfreich sein, um zu erfahren, ob in den kommenden Monaten und Jahren Planungsverfahren oder Anpassungen an die bestehenden Verhältnisse geplant sind. Gerade im Hinblick auf eine mögliche neue Umgebungsplanung macht es Sinn, sich vorab über die zukünftige Heizung Gedanken zu machen, erfordert doch eine Erdwärmepumpe grössere Aufwendungen im Bereich des Gartens, welcher nach sorgfältiger Planung und Renaturierung wieder einladend ausschauen soll.

Weise Voraussicht lohnt sich

Im Hinblick auf eine Potenzialanalyse eines bestehenden Grundstücks geht es aber nicht nur um Quantität durch mehr Wohnfläche, sondern auch um Qualität. Dies können flexible Grundrisse sein, verbesserter Einbruchsschutz, erneuerbare Energiequellen wie auch Aussicht und Besonnung der Aussenräume. Wer zu Hause alt werden möchte, sollte sich zudem rechtzeitig Gedanken über Umbaumöglichkeiten im Hinblick auf altersgerechtes Wohnen machen. 
Neben einer nicht ausgeschöpften Ausnützungsreserve kann aber auch über den Teilverkauf einer Fläche des Grundstücks nachgedacht werden. Dies bietet einem Erwerber die Möglichkeit, einen Neubau auf der erworbenen Fläche zu realisieren und stellt insbesondere bei grossen Grundstücken eine spannende Option dar. Damit kann weiter eine ältere Bausubstanz erhalten und gleichzeitig ein Neubau realisiert werden. Das heisst, durch den Verkauf einer Teilfläche kann die Finanzierung der Sanierung des bestehenden Gebäudes geregelt werden. Um das vorhandene Potenzial einer Liegenschaft professionell einzuschätzen, empfiehlt sich der Beizug eines Immobilienberaters.