Hilfe, das Haus wird verkauft

von Fabian Gloor, MLaw, gibt beim Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz Auskunft zu mietrechtlichen Fragen

Max Ott gefällt es in seiner Mietwohnung. Deshalb ist Ott verunsichert, als er den Brief seines Vermieters liest. Dieser teilt ihm mit, er habe die Liegenschaft verkauft und der neue Eigentümer werde sich bald bei ihm melden. Seine Verun-sicherung ist verständlich. Nach dem Verkauf einer Liegenschaft kommt es oft zu veränderten Nutzungen oder gar zu Kündigungen. Mieter Ott ist aber nicht gänzlich schutzlos. 

Kauf bricht Miete nicht 

Zwei Tage später steht der neue Vermieter vor Otts Tür. Er sei rasch vorbeigekommen, damit Ott den neuen Mietvertrag unterzeichnen könne – «Kauf bricht Miete» fügt er an. Falsch! Seit der Revision des Mietrechts von 1990 fällt ein Mietvertrag beim Eigentümerwechsel nicht automatisch dahin. Vielmehr gehen gemäss Artikel 261 OR sämtliche Rechte und Pflichten des Mietvertrags auf den Erwerber über. Ott muss den Vertrag also nicht unterschreiben, da er auch nach dem Verkauf Mieter der Wohnung ist. 

Trotzdem lassen sich immer wieder Mietende übertölpeln und unterschreiben – im Glauben, sie befänden sich durch den Verkauf in einem «vertragslosen» Zustand – einen neuen Mietvertrag. Dies meist zu ungünstigeren Konditionen, wie zum Beispiel einem höheren Mietzins. 

Kündigung nach Hausverkauf 

Darf der neue Vermieter Ott die Wohnung kündigen? Ja, er darf. Er muss sich dabei aber an die vertraglichen und gesetzlichen Kündigungstermine halten. Ott kann eine Kündigung innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde anfechten und eine Erstreckung verlangen. Plant der neue Vermieter beispielsweise ein Bau- oder Sanierungsprojekt und ist dieses im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht ausgereift, ist die Kündigung missbräuchlich. Gar ungültig ist die Kündigung, wenn die neue Eigentümerschaft die Kündigung ausspricht, bevor sie überhaupt im Grundbuch eingetragen ist. 

Dringender Eigenbedarf 

Otts Mietvertrag enthält eine Mindestvertragsdauer. Diese ist noch nicht abgelaufen. Der Vertrag kann erst in zwei Jahren ordentlich gekündigt werden. «Glück gehabt», denkt er sich. Doch wiegt er sich da nicht in falscher Sicherheit? Grundsätzlich muss sich der neue Eigentümer an die Mindestvertragsdauer halten. 
Doch Art. 261 Absatz 2 OR sieht eine Sonderregelung vor. Macht die neue Eigentümerschaft für sich oder für nahe Angehörige einen dringenden Eigenbedarf geltend, kann sie das Mietverhältnis ausnahmsweise mit der gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächsten ortsüblichen Termin kündigen. Lange überlegen darf sie dabei aber nicht. Sie muss den nächstmöglichen Termin nutzen. Andernfalls ist sie an die vertraglichen Fristen und Termine für die Kündigung gebunden, insbesondere auch an die Mindestvertragsdauer. Allerdings muss ein «dringender Eigenbedarf» auch wirklich dringend sein. Es genügt nicht, dass der Erwerber einfach Lust hat, die Liegenschaft so schnell wie möglich zu beziehen.

Ehemaliger Vermieter haftet 

Selbstverständlich kann Ott eine Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Der neue Vermieter muss dann beweisen, dass der Eigenbedarf absolut dringend ist. Stellt sich dann aber heraus, dass der dringende Eigenbedarf nur als Vorwand dient, ist die Kündigung missbräuchlich. 
Sollte der Erwerber mit dem dringenden Eigenbedarf durchkommen und Ott frühzeitig kündigen, müsste der ehemalige Vermieter für allfällige Schäden Otts haften. Müsste Ott in eine teurere Wohnung umziehen, hätte ihm der ehemalige Vermieter bis zum Ablauf der vertraglichen Mindestdauer die Mietzinsdifferenz zu bezahlen.