Stockwerkeigentum: Rechte und Pflichten bei der Vermietung

von Renato Faoro, eidgenössisch diplomierter Betriebswirtschafter HF und Mitglied des Kaders bei Remax, Region Chur

Als Stockwerkeigentümer kann jemand frei entscheiden, ob er oder sie die eigene Wohnung selbst nutzen oder an einen Dritten vermieten will. Dies gilt jedoch nicht für die Flächen, die zum Gemeinschaftseigentum der Liegenschaft gehöen. Solche Flächen (z. B. Gartenanteil) dürfen nur mit der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer vermietet werden. Im Folgenden sind die Rechte und Pflichten zusammengefasst, die ein Stockwerkeigentümer bei der Vermietung seines Eigentums beachten muss.

Bei der Vermietung Regeln beachten

Der Kauf von Stockwerkeigentum (ZGB Art. 712a ff.) als sichere Kapitalanlage ist in den letzten Jahren für Investoren sehr attraktiv geworden. So ist es keine Seltenheit, dass ein Stockwerkeigentümer nach dem Kauf einer Wohnung diese nicht selbst nutzt, sondern diese an einen Dritten vermietet. 
Bei der Vermietung muss der Vermieter jedoch bestimmte Regeln beachten, denn schliesslich darf er einem zukünftigen Mieter nur die Gebäudeanteile zur alleinigen Nutzung vermieten, die ihm auch wirklich gehören. Und auch bei der Übertragung von Rechten gibt es Grenzen.

Das Sonderrecht regelt die Nutzung

Ein Käufer wird durch den Kauf von Stockwerkeigentum zum Miteigentümer am Grundstück und den Bauteilen einer Liegenschaft. Durch das sogenannte Sonderrecht wird ihm zudem die exklusive Nutzung bestimmter Gebäudeteile (z. B. Wohnung, Kellerraum, Garage, Dachterrasse usw.) eingeräumt. Das heisst, diese Räume darf er frei nutzen, gestalten und verwalten. Die Gebäudeanteile ohne Sonderrecht gehören der Gemeinschaft (z. B. Garten, Fassade, Fenster, Lift usw.) und werden von dieser gemeinschaftlich genutzt und verwaltet. Die genaue Einteilung der einzelnen Gebäudeflächen ist als Stockwerkaufteilungsplan im Grundbuch hinterlegt.

Hausordnung als Teil des Mietvertrags

Der Stockwerkeigentümer kann selbst entscheiden, ob und wie lange er seine Wohnung vermietet. Aber er ist für das Nutzungsverhalten seiner Mieter verantwortlich. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, dass er die Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrags macht. 
Mit der Unterschrift verpflichtet sich der Mieter, dass er die Hausordnung akzeptiert und einhält. In der Hausordnung wird zum Beispiel der Winterdienst, eine Tierhaltung, die Reinigung des Treppenhauses, das Benutzen von Gemeinschaftsräumen usw. geregelt. 

Achtung bei Airbnb

Dass der Vermieter seine Wohnung jedoch über eine Plattform wie Airbnb vermieten darf, kann, je nach Beschaffenheit der Liegenschaft, durch einen Beschluss der Hauseigentümergemeinschaft verboten werden. Schliesslich kann der häufige Mieterwechsel zur Beeinträchtigung der Wohnqualität der Hausgemeinschaft führen (siehe dazu das Urteil des Bundesgerichts 5A_436/2018 vom 4.4.2019).

Haftung für Gemeinschaftskosten

Ein Stockwerkeigentümer sollte vor der Unterzeichnung des Mietvertrags auf jeden Fall die Bonität seiner Mieter über-prüfen. Denn auch wenn der Mieter keine Miete zahlt, haftet der Vermieter gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft für die Bezahlung der Gemeinschaftskosten. Der Mieter muss aber nur die Gemeinschaftskosten übernehmen, die mit dem Gebrauch des Mietobjekts verbunden sind (Warmwasserkosten, Müllkosten, Heizungskosten usw.). 
Für diese Nebenkosten leistet der Mieter neben der Miete eine monatliche Abschlagszahlung. Einmal im Jahr erhält er vom Vermieter eine Abrechnung mit der detaillierten Aufgliederung der Kosten. Alle anderen Gemeinschaftskosten (z. B. Versicherungen, Reparaturen, Rücklagen usw.) muss der Vermieter aus eigener Tasche tragen.